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Urbanisme et logement

France urbaine, l’AdCF et la FNAU rappellent leur position commune en matière d’urbanisme et d’habitat

18/10/2019

Retour sur la commission « Urbanisme, logement et mobilités » commune à France urbaine, l’AdCF et la FNAU, qui s’est réunie le 9 octobre 2019.

Le 9 octobre dernier s’est tenue la réunion de la commission Urbanisme, logement et mobilités commune à France urbaine, l’AdCF et la FNAU, sous la présidence de Patrice Vergriete, maire de Dunkerque et président de la communauté urbaine Dunkerque Grand Littoral.
 
Urbanisme : une position claire et commune sur la hiérarchie des normes et la modernisation des SCOT
 
En introduction, ont été évoquées les ordonnances prévues par la loi ELAN, en cours d’élaboration, sur les deux thèmes de la hiérarchie des normes et sur la modernisation des SCOT. Si l’on en sait encore peu sur le contenu précis de ces textes (pour l’instant, aucun projet n’a été diffusé) les positions communes des trois associations, telles qu’elles ont pu être exprimées à plusieurs reprises lors des réunions de concertation, ont été rappelées.

S’agissant de la hiérarchie des normes, France urbaine, aux côtés de l’AdCF et de la FNAU, souscrit aux objectifs généraux affichés, qui sont ceux d’une simplification des liens juridiques entre les différents documents de planification, qu’ils soient d’échelle différente ou qu’ils soient généralistes ou sectoriels. Elle souscrit également à l’objectif d’une meilleure intégration des enjeux sectoriels dans les documents généralistes.

En ce qui concerne la modernisation des SCOT, il a été rappelé les positions communes, élargies à la Fédération nationale des SCOT et l’Association nationale des pays et pôles d’équilibre territoriaux (ANPP), déjà exprimées :

  • Garantir la complémentarité entre le SCOT et le PLU
  • Un double objectif doit être réaffirmé : celui de la modernisation des SCoT et de la poursuite du déploiement des PLUi.
  • Travailler à une échelle pertinente et adaptée : les SCoT, par principe, ont vocation à être portés à l'échelle intercommunautaire. Pour autant, la grande hétérogénéité des situations locales est naturellement à prendre en considération.
  • Laisser un temps d’adaptation aux territoires, en évitant d’ajouter une nouvelle réorganisation institutionnelle via un nouveau projet de loi.
  • Le contenu thématique du SCoT doit être souple afin de s’adapter aux réalités locales, en articulation avec le SRADDET et les PLUi.
  • Prendre en compte le défi des transitions

 
Le « Zéro artificialisation nette » au cœur des débats
 
La seconde séquence de la thématique Urbanisme a été consacrée au Zéro artificialisation nette, sujet empreint d’une forte actualité. Un groupe de travail national a été constitué sur ce sujet, sous la conduite des trois ministères de l’Agriculture, de la Cohésion des territoires et de la Transition écologique et une instruction a été récemment diffusée aux préfets pour leur fixer des objectifs en matière de sobriété foncière. La commission a reçu Anne-Laurence Petel, députée des Bouches-du-Rhône, co-auteur du rapport « Les instruments incitatifs pour la maitrise de l’artificialisation des sols ».
Les échanges ont fait ressortir un certain nombre de convergences entre les élus membres de la commission et la députée :

  • Aucun résultat satisfaisant ne pourra être atteint en matière de lutte contre l’artificialisation sans l’adhésion des collectivités locales et de leurs élus. Il convient de créer des espaces de dialogue et de pédagogie à l’attention des élus locaux. Par exemple, il semble pertinent de multiplier les échanges entre Etablissements publics fonciers locaux, SAFER et EPCI
  • L’instruction relative à une gestion économe de l’espace diffusée aux préfets le 29 juillet dernier, qui intervient de surcroît sans concertation et sans démarche pédagogique vis-à-vis des élus locaux, est plutôt stigmatisante et n’offre pas le cadre de collaboration souhaitable entre l’Etat et les élus locaux
  • La mesure de l’artificialisation n’est pas homogène et il convient de se mettre d’accord sur une définition et mesure commune du phénomène
  • La question de l’échelle de mesure se pose de manière importante. De ce point de vue, France urbaine milite plutôt pour une mesure à l’échelle du PLUI, échelon où existant de véritables leviers pour agir, plutôt qu’à l’échelon régional
  • La fiscalité représente un levier puissant : il faut que celle-ci aide à limiter le coût de la non artificialisation, par définition plus chère que l’artificialisation, qui constitue souvent la solution de facilité. Il convient de disposer d’une véritable boîte à outils fiscale
  • La question du statut du foncier se pose : celui-ci doit être considéré comme un outil de cohésion sociale et de développement, pas seulement comme une « machine à cash »

 
En conclusion de ces échanges, Anne-Laurence Petel a invité les membres de la commission à formuler des propositions sur ces bases.
 
 
Les organismes de foncier solidaire montent en puissance
 
Un point d’actualité sur l’habitat et le logement a en outre été fait, l’occasion de revenir sur la montée en puissance des organismes de foncier solidaire (OFS) dans les grandes villes, communautés et métropoles. Pour rappel, ce dispositif promu par la loi ELAN permet d’encourager l’accession sociale à la propriété, en distinguant pour les ménages l’acquisition du bâti de l’achat du foncier, via un bail réel et solidaire (BRS). Ces opérations permettent aux classes moyennes modestes d’acquérir leur logement, souvent en cœur de ville, à des prix abordables, alors que ce dispositif est comptabilisé dans le calcul des quotas SRU pour chaque ville concernée. De Lille à Lyon, en passant par Paris et Rennes, les OFS se multiplient et sont vus par les collectivités comme un moyen efficace de limiter la surcharge foncière, sachant que celle-ci représente, sur les marchés locaux de l’habitat les plus tendus des métropoles, l’équivalent de 50 à 60% du prix d’acquisition d’un logement.
 
Le statut des parkings d’habitation, un sujet à clarifier

Autre sujet abordé lors de la commission : la nécessaire clarification du statut des parkings d’habitation. L’optimisation de l’exploitation des parcs de stationnement souterrains, via leur ouverture à des locataires extérieurs à l’immeuble, est en effet mise à mal par une interprétation de la Préfecture de Police de Paris. Aucun texte à ce jour ne limite la capacité du propriétaire privé à louer sa place de stationnement à un locataire extérieur à l’immeuble. Cette pratique est répandue et non contrôlée.

La situation des bailleurs sociaux est comparable. La loi a dissocié la place de stationnement du logement, entraînant une augmentation forte de la vacance des parkings (environ 30%) et la perte de revenu associée. En parallèle, la loi autorise les bailleurs sociaux à louer à des utilisateurs extérieurs.

L’arrêté du 9 mai 2006 définissant les règles applicables aux parcs de stationnement classés Etablissement recevant du public (ERP) exclut précisément les « parcs de stationnement couverts liés exclusivement à un bâtiment d’habitation ». En 2015 puis 2017, une interprétation restrictive de la Préfecture de Police de Paris a limité les locations à des extérieurs à 10 places maximum, quelle que soit la durée de location, sous peine d’un classement ERP du parc de stationnement. Cette décision locale fait naître une situation complexe : la collectivité impose (au travers du PLU) la construction de places de stationnement, l’Etat autorise réglementairement leur location à des utilisateurs extérieurs et une interprétation locale empêche l’application de ces dispositions.

Une éventuelle requalification des parcs de stationnement couverts liés exclusivement à un bâtiment d’habitation en ERP représenterait un obstacle aux politiques d’innovation verte et d’éco-responsabilité des métropoles,  avec les conséquences prévisibles : augmentation du trafic routier en surface et de la pollution urbaine (liée à la recherche de places de stationnement), maintien du stationnement sur la voirie (contredisant l’objectif d’une ville durable rendue aux piétons) et freins à l’amélioration de la qualité des services urbains par la transition numérique. De surcroît, une éventuelle requalification entraînerait une importante perte de revenus pour les propriétaires immobiliers, qu’il s’agisse d’organismes de logement social ou de copropriétés privées.

En conséquence de quoi, il importe que les locations des places de stationnement situées sous les immeubles d’habitation n’impliquent pas la qualification du parking en ERP, quel que soit le nombre de places louées ou l’extranéité du locataire, dès lors que l’usage qui en est fait est un usage résidentiel.

Pour mémoire, l’usage résidentiel est fondé sur les critères suivants :

  • location longue durée (en opposition avec l’usage ponctuel),
  • locataire contractualisant la location de la place de stationnement au travers d’un contrat,
  • place de stationnement identifiée et définie dans le contrat.

 
Sur ce dossier, les échanges avec les élus et techniciens de la commission ont démontré la nécessité de conserver une certaine souplesse d’usage des parkings des bailleurs sociaux et copropriétés privées, tout en sécurisant juridiquement le dispositif pour l’avenir. Nombre d’élus ont également insisté sur le fait que la régulation de l’usage des parkings devait relever de l’arbitrage des EPCI, au titre de leurs compétences logement et transport, via les PLH et PDU existants. En ce sens, les associations du pôle Joubert dont France urbaine pourraient déposer des amendements, lors de l’examen du projet de loi dit 3 D (pour décentralisation, déconcentration et différenciation) de Jacqueline Gourault, annoncé pour le deuxième trimestre 2020 et qui doit marquer une nouvelle étape de décentralisation. 
 
Territorialisons les politiques de l’habitat

A ce sujet ont été rappelées les demandes de France urbaine et l’AdCF concernant une plus grande territorialisation des politiques de l’habitat. Sur la question de la définition des zonages d’investissement locatif et instruits de l’expérimentation bretonne probante sur le Pinel, les deux associations demandent à ce que les territoires concernés puissent délibérer souverainement quant à l’identification des périmètres A, B1, B2, via les comités régionaux de l’habitat et de l’hébergement (CRHH). Cette recommandation avait déjà été défendue au moment de la loi Elan en 2018.

France urbaine défend aussi la possibilité de récupération de la TVA pour les maires-bâtisseurs, mesure qui serait une puissante carotte/incitation fiscale à construire. Il s’agirait d’une TVA territorialisée qui irait vers les budgets des EPCI qui construisent et partant vers les communes-membres qui font le plus d’efforts (logement social et logement libre confondus). Ces ressources correspondraient de fait aux compétences assumées par les EPCI, communautés et métropoles délégataires des aides à la pierre et dotés de PLH opérationnels. Cela pourrait être un moyen à terme de compenser (au moins en partie) la disparition programmée de la taxe d’habitation (TH) et la (trop) faible compensation par l’Etat des exonérations de TFPB accordées aux bailleurs sociaux en quartier prioritaire de la ville (QPV), au détriment du bloc local.